정부의 재건축 아파트 규제로 재개발사업이 ‘틈새시장’으로 각광받고 있지만 철저한 준비와 계획없이 투자에 나서는 것은 금물이다.
강북권 광역개발의 구체적인 방법과 재원 조달 등 아직 넘어야 할 산이 적지 않은 데다 이미 가격 거품이 낀 곳도 상당수 있기 때문이다. 부동산 정보업체인 ‘닥터아파트’는 재개발 지분투자에 나서기 전 주의해야 할 ‘7계명’을 제시하고 있다.
■동전의 양면을 함께 살펴라
재개발 사업계획서나 조합의 설명을 무조건 낙관적으로 해석하는 것은 피해야 한다. 사업계획서는 어디까지나 계획일 뿐이다. 재개발 사업계획서는 시공사 선정 당시 시공사들이 내놓은 것이 대부분이다. 이런 계획서는 조합원들의 관심을 얻기 위해 부풀려기 일쑤다. 보통 사업초기에는 사업일정, 배정평형, 추가부담금 등도 낙관적으로 예상하기 마련이다.
재개발 사업에 관한 모든 권리가 확정되는 시점은 관리처분 인가 단계다. 그 전까지 확정되는 사항은 아무 것도 없음을 잊지 말아야 한다.
■중요한 건 타이밍이다
재개발 사업에서 가장 중요한 것은 사업추진 속도다. 재개발 사업은 지분투자를 통해 분양권을 구입하는 것이기 때문에 얼마나 빨리 분양권으로 집을 받을 수 있느냐가 사업의 성패를 좌우한다.
또 재개발 지분가격은 구역지정과 사업시행인가 단계에서 가장 많이 오른다. 구역지정이 완료된 재개발 사업의 단독 주택을 사는 것이 가장 이상적이지만 최소 비용을 원한다면 구역지정 바로 직전에 사야 한다.
■민심을 살펴라
사업 추진이 장기간 진행될 곳이 적지 않아 분위기에 휩쓸려 재개발 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다. 이때문에 재개발 사업에 대한 지역주민들의 호응도 살펴봐야 한다. 재개발 구역 안에 살고 있는 주민들이 사업을 추진하려는 의지가 있어야 한다. 반대 세력이 있다든가 주민들이 사업에 무관심하다면 재개발 사업은 늦어질 수밖에 없다. 따라서 조합분쟁이 잦고 조합장이 수시로 바뀌는 곳은 피해야 한다.
■알음 투자는 금물이다
이웃사촌따라 ‘강남’가면 망하기 일쑤인게 바로 재개발 투자다. 아는 사람 소개는 소문 만들기 케이스일 가능성이 많으므로 각별히 경계해야 한다. 재개발 사업의 내용을 제대로 알고자 하는 경우에는 해당 지역 구청 담당 부서에 문의하는 것이 가장 바람직하다.
■입지는 보고 또 봐라
재개발은 고지대가 많고 주변 환경이 열악한 것이 보통이다. 꼭 직접 방문해 보고 향후 개발 됐을 때 어떻게 변할 건지 가늠해 보는 것이 중요하다. 한블럭 차이로 한강, 산 조망권이 갈릴 수 있다는 사실을 명심해야 한다.
■아파트 수가 사람수 보다 많아야 한다
기본적으로 예상 아파트 건립수가 조합원수보다 많아야 조합원 부담금이 적다. 아무리 좋은 지역이라도 부담금이 자신의 자금조달능력 밖이면 ‘그림의 떡’이다. 조합원이 난립하는 곳에서는 지분쪼개기 매물인지 확인해야 한다. 특히 다가구 주택일수록 이런 현상이 심하다. 쪼갠 지분의 확인은 건축물대장과 등기부등본을 통해 확인 가능하다. 또 무허가건물이나 지상권 있는 것은 피해야 한다. 대지지분이 없으면 조합측에서 현금 청산할 가능성이 높기 때문이다.
■변화된 정부정책 계산은 필수다
내년부터는 재개발 입주권을 주택으로 간주해 이를 사고 팔 때 무거운 세금을 물리고 양도세를 실거래가로 부과하는 등 규제가 강화되는 점도 고려해야 한다.
2006년 6월 29일(목) 오후 5:47 [파이낸셜뉴스]
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